这几天又出现了一个“楼市拐点信号”，而且这个信号很真实——房贷数据出现了V型反转。
这2个月来大家都在关注二手房挂牌的数量、新盘库存以及价格上涨的城市数目。现在再加一条新的信息是：6月份居民中长期贷款的新增额已经由负转正了。
从“变差”到“回暖”的信号方向是对的，但是我们也要搞清楚：拐点到底有多真实，之后又该如何去检验呢？
01、6月房贷转正：到底意味着什么？
先来看看数据是什么样的。
央行公布的数据中，6月份居民中长期贷款增加额为1584亿元，相比上个月增长了2155亿元。另外同比去年6月减少1769亿——比较同比没有意义，主要看边际变化，即“这次有没有转好”。
如果你把今年1月到6月份居民中长期贷款新增额列出来的话，就会发现它的走势十分明显：
1月：3469亿元
2月：1654亿
3月：2953亿
4月：-3408亿
5月：-571亿元
六月：1584亿元
4月份和5月份比较弱，6月份又回到了正数，这就是人们所说的“V型反转”。
但是有一个重要的逻辑，即新房贷新增金额是由两个因素决定的：一是有贷款人的人数减少了（还款压力降低），二是新发放贷款的数量增大了（房屋交易导致贷款需求上升）。
到底是什么样的力量在起作用呢？我们不能只凭猜测去判断，应该把商品房成交的数据拿来和它进行对比。
02、用成交额倒推：6月回暖主要来自“成交变多、放贷变多”
每个月国家统计局都会发布商品房销售金额的数据。可以用来和房贷数据进行交叉检验，通过数据对比，我们就可以发现：
4月：全国商品房销售金额为5738亿元
5月：全国商品房销售总额为6366亿元
6月：全国商品房销售总额是8579亿元
6月份相比4月份增长了34%，4月份增长了49%。因此，6月份的成交量确实有明显的上涨趋势，并且幅度也比较大，不是“金融数据自己翻盘”，而是交易方先动了。
因此，6月份居民中长期贷款新增转正的原因有两个方面：第一，商品房成交额上升，增加了购房贷款的需求；第二，新发放的房贷规模增大了，银行端也开始更加积极地放款了。
明朗的数据，让这一次的“V型反转”站得住脚了，并不是凭空产生的数据，而是有真实的交易做支撑的。
03、拐点信号：亮度够强，但还不到“拍板”时刻
但是要先给大家浇一瓢凉水：6月份只是一次信号，信号虽然强烈，但是还不足以证明拐点已经到来。
为什么会出现这样的情况呢？即使房地产市场出现好转，也只会在短期内发生。判断拐点是否到来要从长期的角度来考虑，因此想要判断拐点，主要要看接下来7月、8月的房贷数据。
理由也很简单，就是这两个月是楼市传统的淡季。
如果7月和8月仍然能够实现房贷回正的话，那么需求就不只是简单的“赶进度”了，而是真的开始进入到恢复的状态中去。
反之，如果淡季再下跌的话，那么V型就会变成一个短暂的反弹。
所以目前还只能说是看到了“拐点的影子”，但是还需要更多的月份的数据来确定它是不是真正的“拐”，而不是“折”。
04、别误会：房贷新增不可能回到过去高峰
另外一个容易被人忽视的事实是：即使拐点到来，房贷新增规模也不可能恢复到以前高峰期的状态。
把时间拉长到10年来看的话，那么房贷新增金额的变化就很大了。
在2016-2021年的房价高点时期里，上半年居民中长期贷款新增额大概在2.5到3万亿元之间。进入到调整期之后，到2022-2025年间基本上会定格在1-1.5万亿左右。
但是今年上半年，居民中长期贷款累计增加了2212亿，比去年同期少了9000多亿，创造了近十年来的新低。
这并不是因为政策不够给力、市场不好所导致的，而是这两件事情同时发生了：
居民不希望加杠杆；
公积金贷款取代了部分商业贷款，所以中长期贷款中商业银行所占的比例就会减少。
所以不要只盯着“有没有转正”的问题了，而是要看看：转正之后能不能保持稳定，能保持多长时间。
05、为什么现在会从弱变强？两股力量可能一起在推动
上半年贷款减少的原因有两个压力。V字形反转也可以看作是压力减轻、支撑加强的一种表现。
第一，居民在主动去杠杆
央行也在发布会上用过类似的表述：居民贷款中按揭比例高，利息支出和负债负担减轻了，这是居民修复资产负债表的一个方面。
另外居民加杠杆率也有所降低，由2024年一季度的62.3%下降到了今年一季度的59%，首次进入“6字以内”。
这也就意味着，人们并不是不愿意购买，而是更加愿意选择“能少借就少借”的方式来消费，不再把加杠杆当作理所应当的事情。
第二，公积金贷款对商业贷款的替代更明显
公积金利率的优势是可以改变购房途径的。
6月份个人住房的新发放贷款利率大约为3.1%，但是现在全国范围内的公积金首套房贷利率是2.6%，二套房贷利率是3.075%。
第一项和第二项相差大约0.4个百分点。
使用月供来比较的话，以100万元、30年为例，商业贷款每月需要还款4270元，公积金贷款则为4039元，相差300多元。
这样就造成的结果是：只要有公积金可以用的地方，很多人都会选择先用公积金或者组合贷。
居民中长期贷款的数据主要是指从银行获得的贷款，所以公积金占比越大，中长期贷款就可能越差。
因此，如果6月份的数据出现反转的话，并不一定说明成交已经恢复了，而是可能商业贷款也开始增加，不能简单地认为全部被替代了。
06、最现实的预期：能稳定在1万亿左右，就已经不错
那么问题来了，拐点真的在路途上的话，那么居民中长期贷款又会变成什么样子呢？说句实话，如果未来上半年能稳定在1万亿左右，那已经算很不错了。
从长远来看，房地产以及居民对于“杠杆”持有不同的看法。
房地产行业的黄金时代已经一去不复返了，人口、城镇化、居民收入增长速度都发生了变化，但是更重要的是，人们对于住房的看法也发生了改变。
过去的很长时间里，房子更多的被看作是“强金融属性的投资品”。
现在的定位是大宗消费品，以自用为主、投资为辅。只有不贬值并且每个月都能带来稳定的租金收入的话，那么房子就属于好资产了。
这样定位的变化，就会使购房杠杆自然下降：首付放宽，并不意味着所有人都会把首付比例压得更低，相反地，更多的人都会选择更高的首付比例来支付——首付越高，房贷就越大。
同时居民也进入了“勤俭节约”的时期：过去人们为了增加负债而把房贷当作一种能力；而现在人们则更加注重是否需要借钱、能不能攒钱。
新增房贷金额，可以很好地体现这样的群体心态。
写在最后：
所以6月份的房贷数据出现了V字形反转，这本身就是很强的信号：一方面市场交易量在增加，另一方面银行放贷额度也在恢复当中，拐点的味道越来越浓了。
信号越来越强了，但是时代背景已经不同了。拐点能否落实下来，就要看淡季的时候能不能保持住这种暖和的趋势。
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