上世纪20年代，美国在经济繁荣的推动下掀起了一轮住宅建设热潮；二战结束后，郊区化进程加速，数以百万计的独栋住宅拔地而起；到了20世纪70年代，住房建设再次迎来高峰。然而，当年的这些房屋，如今都在不可避免地走向老化。
现实是，新建住房的速度并未跟上老旧住房的更新节奏。哈佛大学住房研究联合中心的数据显示，美国住房的中位年龄已升至44年，创下历史新高。这意味着，大量房屋已经进入高维护阶段：屋顶需要翻修，供暖系统需要更换，各类结构性问题逐渐显现。
伴随而来的，是不断攀升的维护成本。无论是材料还是人工费用，都在快速上涨。数据显示，2022年至2024年间，结构性维修的实际成本上涨约14.1%，而管道维修成本更是上涨了23.6%。与此同时，房屋保险、房产税以及业主协会费用也在同步增加，使得“持有一套房子”的成本越来越高。
纽约市郊桑兹角的梅沃拉夫妇，正是这一趋势的典型缩影。他们拥有一栋已有88年历史的殖民地风格住宅。房子近期需要重新粉刷，但这一看似简单的工程却充满权衡。几年前，他们曾考虑剥离外墙油漆、露出原始砖面，以减少未来维护频率，但承包商提醒，一旦在施工中损伤砖块，修复成本极高，而且新旧砖块的色差也可能破坏整体美观。最终，他们放弃了这一方案。
类似的维护难题在老房子中屡见不鲜。传统建议是每年预留房屋价值的1%用于维护，但在现实中，这一比例已明显不足。业内人士普遍认为，2%至3%才更为合理，尤其对于老房而言，因为除了日常保养，还需应对不可预见的大型维修项目。
梅沃拉夫妇预计，今年仅房屋维护就要支出约2.5万美元，其中包括电力维修和外墙粉刷费用。此外，他们每年还需花费约1万美元用于庭院维护。尽管房屋估值约为320万美元，但维护成本依然不容小觑。更关键的是，这些支出并不稳定——有的年份仅需1万美元，而有的年份则可能高达10万美元。
老房子的另一大特点，是“预算不可控”。例如，在一次浴室翻修过程中，施工人员意外在房屋木结构中发现混凝土，不得不采取更复杂的施工方案，导致成本大幅增加。正如屋主所说，只要是在老房子里动工，就必须做好超支的准备。
为了减少意外，他们每年还会投入约2500美元进行预防性维护，比如对屋顶进行检查和保养。这类支出虽然看似额外，却能在长期降低更大规模维修的风险。
尽管维护成本高昂，这类老房子往往也具备出色的结构质量。在2012年的“桑迪”飓风中，一棵大树倒在他们的房屋上，但建筑主体依然完好无损。事后承包商指出，这与房屋本身的坚固结构密切相关。
不过，房屋老化带来的问题不仅限于维修本身。越来越多的保险公司对房屋状况提出更高要求，甚至连开裂的车道都可能导致保费上涨或拒保。如果房主无法满足保险要求，还可能触发贷款违约风险。在公寓市场，维护不足甚至会导致房源被金融机构“拉黑”，影响交易。
从全国范围来看，房屋改造支出中，已有近一半用于无法推迟的必要更换项目，例如暖通系统。这一负担在房屋老龄化更严重的地区尤为突出。数据显示，2023年美国房主在更换类项目上的平均支出已达9030美元，较十多年前大幅增长。
面对这些现实，许多房主陷入两难。一方面，长期持有意味着不断增加的维护成本；另一方面，出售房屋又可能面临高额税负以及生活方式的改变。梅沃拉夫妇也曾考虑出售房屋搬回城市，但最终仍选择留下——不仅因为税务成本，更因为他们舍不得近两英亩的庭院和带游泳池的生活空间。
他们的经验也揭示了一个现实：老房子的维护并非单纯的支出问题，而是一种长期投入与生活选择的平衡。在具体决策上，他们更倾向于选择质量更高、寿命更长的方案，而非短期节省成本。例如在更换排水系统时，他们放弃了更便宜的材料，坚持使用铜制部件，以维持房屋整体品质。
归根结底，美国住房市场正在经历一场“静默的老化”。新房建设未能填补老房更新的缺口，而越来越多的家庭不得不面对不断上升的维护成本。这不仅改变了“拥有住房”的经济账，也在悄然重塑人们的居住选择与生活方式。
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